Wie verkaufe ich mein Haus?

Ist das Exposé fertiggestellt, beginnt der Verkauf. Dieser kann sehr kurz ausfallen, wenn beispielsweise der Nachbar oder die Familie die Immobilie kauft. So kann man sich viel Zeit sparen. Deshalb lohnt es sich daher, den Verkauf im direkt Umfeld zu beginnen. Allerdings ist es für einen etwas höheren Verkaufspreis nicht gerade von Vorteil, wenn im direkten Umfeld verkauft wird. Es fehlt dann oft an der notwendigen Neutralität und wirkt sich negative auf den Verkaufspreis aus. Zudem besteht die Möglichkeit bei späteren Mängeln an der Immobilie in Streitigkeiten zu geraten. Bei Käufern ohne direkte Beziehung, sind diese Faktoren in der Regel nicht vorhanden. Zudem ist die Erwartung einen Käufer zu einem bestimmten Preis zu finden Höher, wenn die Immobilie breit beworben wird, als bei nur einem Interessenten.

Dies bedeutet, um einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen, sollte eine Immobilie dem ganzen Markt angeboten werden. Ein Nachbar oder Freund, kann sich diesem Markt anschließen und auch für die Immobilie mitbieten. Es bleibt jedem selbst überlassen, welche Faktoren zur Bestimmung verwendet werden. Je mehr Interessenten mitbieten, desto höher kann der tatsächliche Verkaufspreis ausfallen – die Nachfrage regelt den Preis.

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es vieles zu beachten. Dabei den richtigen Verkaufspreis zu definieren und eine Markttaugliche Bewertung zu erreichen ist eines der schwierigsten Aufgaben. Welchen Wert besitzt meine Immobilie aktuell? Wie bekomme ich einen höheren Verkaufspreis mit meinen Mitteln? Es lässt sich in “Wunsch Preis” und tatsächlichen Verkaufspreis unterscheiden. Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die wichtigsten Aufgaben.

Grundsätzlich werden professionelle Bewertungen durch Gutachter durchgeführt. Diese ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie. Zudem gibt es digitale Technologien die auch ansatzweise in der Lage sind einen möglichen Wert anhand einer Preisspanne und verschiedenen Berechnungsmethoden zu generieren. Um selbst eine Werte-Ermittlung durchzuführen, benötigen Sie im Vorfeld verschiedene Dokumente. Zu diesen gehören unter anderem der Grundbuchauszug, Energieausweis, den Grundriss oder die Wohn- bzw. Nutzfläche der Immobilie. Sind alle Unterlagen zusammen getragen folgen die nächsten Schritte. Versuchen Sie selbst zu recherchieren welche Verkaufspreise in der Nachbarschaft tatsächlich erzielt wurden.

Wer muss dem Verkauf zustimmen?

Bei Erbengemeinschaften müssen beispielsweise die Eigentumsverhältnisse geklärt sein. Es kann vorkommen, dass sich eine Erbengemeinschaft nicht einigt und ein Verkauf dadurch verzögert wird. Oder waren die Eigentumsverhältnisse nicht klar und es steht ein anderer Eigentümer im Grundbuch. Bei Mietwohnungen wiederum kann es andere Vereinbarungen mit den Mietern geben. Oder die Hausverwaltung muss vorher einem Verkauf zustimmen. Diese Regelungen sind gesondert im Vorfeld zu überprüfen.

Weitere Informationen die wichtig sein könnten:

Das Vorkaufsrechte: Muss ein bestimmtes Vorkaufsrecht beachtet werden?

Eine Frage wäre – existieren Besonderheiten im unmittelbaren Umfeld des Grundstücks? Ist beispielsweise das Grundstück in nähe von einem Fluss oder Bach, dann könnte das Land oder die Stadt ein Vorkaufsrecht geltend machen. Dieses berechtigte Interesse wird bei Schutzmaßnahmen wie dem Hochwasserschutz eingeräumt. Dadurch kann das Grundstück nicht einfach dem Käufer verkauft werden und in ein neues Eigentumsverhältnis übergehen. Sondern es wird durch die Stadt gekauft. Selbst Wochen nach dem Verkauf kann die Stadt oder das Gewässerschutz-Amt einen begründeten Bedarf durchsetzen. Dies gilt es besonders zu beachten und sollte im Vorfeld schon geklärt worden sein. Oft werden dann die Immobilien zum Bodenrichtwert gekauft. Was daher auch zu einem nicht optimalen Verkaufspreis führen könnte. Oder sind andere Baumaßnahmen geplant, wie der Bau von Stromleitungen oder Straßen? Gibt es durch die Nachbarn, beispielsweise bei einer Doppelhaushefte, ein eingeräumtes Vorkaufsrecht oder Nutzungs-, Wegerechte? Hat der Mieter einer Wohnung vielleicht wirksamem Rechte? Achten Sie auf alle Möglichkeiten und fragen Sie dort oder bei dem zuständigen Amt wie dem Gewässerschutz-Amt vorher an. Die Verwaltung wird bei der Klärung solcher Fragen zum Vorkaufsrecht behilflich sein.

„Ich fang teuer an und senke dann stetig den Verkaufspreis“, oder, ich biete zum Marktwert an und verkaufe dann tatsächlich innerhalb ein paar Monate“. Welche Strategie ist die bessere?

Es ist ratsam sich den „Start-Preis“ gut zu überlegen. Der Immobilienmarkt wird ständig durch Kaufinteressenten und Makler beobachtet. Wird eine Immobilie plötzlich für die Hälfte angeboten wie vorherigen Monat, dann steigt auch das misstrauen an diesem Objekt. „Etwas stimmt wohl nicht“ werden sich manchen Kaufinteressenten sich denken. Oder ist der Verkäufer pleite und benötigt sofort das Geld. Es gibt viele Möglichkeiten was der Markt denken könnte wenn plötzlich oder öfters der Verkaufspreis reduziert wird. Ein weiterer Punkt, wenn ein Verkaufspreis definiert wurde, sind die Verkaufsverhandlungen. Dort könnte sich der Verkaufspreis noch reduzieren. Wenn man jedoch gut verkaufen kann, ist es möglich, auch einen guten Preis für die Immobilie herauszuholen

Es gibt mittlerweile zahlreiche Webseiten, die anbieten, eine Immobilie völlig kostenlos und automatisch zu bewerten. Unter dem Suchbegriff: „Immobilie kostenlos bewerten“ werden nahezu endlose Suchtreffer-Ergebnisse angezeigt. Dabei sind jedoch diese Webseiten nicht in der Lage, die Immobilie auch zu Vor-Ort zu besuchen. Sondern, es wird anhand von mathematischen Rechenoperationen versucht ein Preis anhand der Angaben zu ermitteln. Das sollte man bei solchen Bewertungswerkzeugen beachten. Es gibt nur wenige Hersteller dieser Bewertungswerkzeuge. Die meisten Makler und Webseiten greifen auf solche Hersteller und Werkzeuge zu. Daher ist es möglich, auf vielen Webseiten ähnliche Bewertungen zu erhalten. Dies könnte fatale folgen für den Verkaufspreis haben. Es liegt auf der Hand, dass dieser Preis nicht dem optimalen Marktwert entsprechen kann. Daher sollten Immobilien immer Vor-Ort angeschaut werden. Zwar werden die Berechnungen der Onlinetools immer besser und es kommen auch immer mehr Faktoren zu den Berechnungen hinzu. Jedoch ist diese Berechnung immer nur so qualifiziert, wie die Eingabe der Fakten die erfolgt ist. Dies bedeutet, um einen wirklich markttauglichen Preis richtig festzulegen bedarf es noch weiterer Schritte und Kriterien. Zudem werden häufig die Eingegeben Daten auf diesen Webseiten weiterverkauft. So bekommen nach der Eingabe auf diesen Bewertungstools häufig mehrere Makler diese Informationen und vor allem die Kontaktdaten und Adresse. Daher sollte man vorsichtig mit solchen Bewertungswebseiten umgehen und im Zweifelsfall nichts ausfüllen, wo die Angabe Ihrer Kontaktdaten notwendig ist.

Die Summe aller Daten ergibt also den optimalen Verkaufspreis. Das bedeutet, es werden alle Fakten wie die anhand der Unterlagen ermittelten Tatsachen, gesammelt, ausgewertet und dann daran ein optimaler Verkaufspreis geplant und berechnet. Diese Daten beinhalten auch alle weiteren Eigenschaften wie der Faktor Zeit, Gutachten und Zustand „Home Staging“ & Möbel oder die persönlichen Präferenzen. Der spätere Käufer wird sich über den Verkaufspreis informieren wollen und möchte Sicherheit für seine Investition. Deshalb ist eine genaue Kalkulation wichtig und kann sich sehr positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Jede Immobilie muss zur genauen Objektanalyse vor Ort durch Experten angeschaut werden. Auf die Spitze getrieben könnte sogar ein Elektriker die Verkabelungen und Positionsverteilung der Steckdosen bewerten. Man denke da an eine Familie mit Kindern die gezielt Räume sucht die erhöhte Steckdosen besitzt oder einen Interessenten der ein Tonstudio zuhause betreiben möchte.

Es gibt auch die Möglichkeit gesonderte Gutachten erstellen zu lassen. Oder man lässt eine „Check“ von vielen Immobilienmaklern durchführen. Dieser kann schon für unter 1.000 Euro möglich sein. Dabei besichtigen dann in der Regel Makler die Immobilie und planen mit dem Verkäufer zusammen einen optimalen Verkaufspreis. Die Makler werden dann alle wichtigen Fakten zusammentragen und prüfen schon vorab die wichtigsten für den Verkauf notwendigen Fakten. Wir die Immobilie dann über den Makler auch verkauft, fällt oft der Preis für den Check weg und wird mit der Maklerprovision verrechnet.

Die klassische Methode war früher das inserieren in Zeitungen und der Aushang beim Makler. Mittlerweile haben sich Inserate auf online Plattformen durch gesetzt. Es gibt noch die Variante des anonymen (off-market Immobilien) Verkaufs an eine kleine ausgewählte Käuferschicht. Jedoch wird in der Regel eine Immobilie mittlerweile online beworben. Trotz hoher Nachfrage, haben sich nur ein paar wenige Online Plattformen etabliert. Viele Makler sind der Ansicht, man kommt um diese Plattformen nicht mehr drumherum. Und es macht auch Sinn: Eine Plattform mit hoher Nachfrage bietet auch ein breites Spektrum an Kaufinteressenten. Da liegt die Chance nahe, einen passenden Käufer zu finden. Man denke da auch an die ganzen Social Media Kanäle und Plattformen. Jedoch gibt es auch Nachteile. Diese können sogar für manche Menschen gravierende Folgen haben. Als Beispiel seien hier nur kurz die Thematik der Einbrecherinformationsversorgung genannt. So muss jedem klar sein, wenn Fotografien, Grundriss oder andere Details von Immobilien auf hoch-frequentierte Webseiten gestellt werden, können auch Menschen mit einer böswilligen Absicht, an diese wichtigen Information kommen. So sind Fotos von Außentüren im Keller, ein großer Risikoreich für den späteren Käufer. Vor allem wenn es sich um hochpreisigere Immobilien handelt. Diese Fotografien können noch Jahre später zu einem Problem werden. Trotzdem ist das Internet wichtig um viele Menschen schnell zu erreichen. Zudem lassen sich eigene Wünsche und Vorstellungen einfach in ein online Angebot integrieren. Die Interessenten können so schnell filtern und sehen ob das angebotene Objekt passend ist.

Energieausweis

Es besteht eine Pflicht zur Angabe des Energieausweises. So muss bei allen Vorgängen wie einer Online-Anzeige der Immobilie, auf die Nachweispflicht des Energieausweises geachtet werden. Ist es ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis und stimmen die Daten? Falls noch kein Ausweis existiert, da die Immobilie sehr alt ist, muss ein Ausweis erstellt werden. Es wird teilweise stark auf die Einhaltung geachtet und Fehler geahndet. Alle Werbenden Maßnahmen für eine Immobilie, sollten einen Hinweis auf den Energieausweis beinhalten.

Besichtigung

Sobald ein passender Interessent gefunden ist, folgt der Besichtigungstermin. Aber Vorsicht, bevor eine fremde Person die Immobilie betritt, sollte das tatsächliche Kaufinteresse überprüft worden sein. Auch sollte ein Exposé nur an tatsächlich Interessierte versendet werden. Denn es kommt immer wieder vor, dass sich Interessenten mehr für die Türen und Fenster oder Stereoanlage und Wertgegenstände interessieren, als für die Immobilie selbst. Durch das Werben im Internet ist es heute einfach an alle wichtigen Informationen zu kommen. Daher sollte jeder Interessent sich vorher mit seiner Anschrift, Telefonnummer und weiteren Informationen ausweisen. Ist dieser Check erfolgreich, wird ein Termin unter der angegebenen Telefonnummer vereinbart. Alternative gibt es auch „open-house“ Termine. Dort wird wären einer zeitlichen Vorgabe jedem Interessenten die Möglichkeit einer Besichtigung eingeräumt. Dies geschieht meist ohne Terminvorgabe.

Planen Sie für die Besichtigung genug Zeit ein und bauen Sie eine Dramaturgie bei der Führung auf. Diese sollte auch im schönsten Raum ihr ende finden. Eine Besichtigung ist wie eine Art gutes Buch oder Film. Sie sollte eine Geschichte erzählen, die sich stetig steigert und im Höhepunkt endet. Unterstützt kann noch ein Kaffee auf dem Balkon oder im Garten angeboten werden, um so eine Wohlfühlatmosphäre zu schaffen.

Den Käufer werden alle Details zur Immobilie interessieren. Es lässt sich auch eine Checkliste mit allen wichtigen Details wie den Zählerstand oder den Zustand einzelner Geräte wie den Herd erstellen, um später keine wichtigen Tatsachen zu vergessen. Diese Liste ist auch für eine spätere Besichtigung oder den Kaufvertrag hilfreich. Denn wichtige Fakten zur Immobilie dürfen nicht verschwiegen werden. Er wird alle Möglichen Fragen haben. Eine gute Vorbereitung am Anfang zahlt sich später auch bei der Besichtigung aus. So steht die Immobilie im besten Licht und alle Reparaturen wurden durch geführt. Die Möbel und Lichtverhältnisse sind optimal abgestimmt und lassen die Immobilie hochwertig aussehen.

Verhandeln über den Preis: Mit etwas Verkaufstalent und dem notwendigen Fingerspitzengefühl, lässt sich eine Immobilie auch verkaufen, selbst wenn es die erste Immobilie ist, die verkauft wird. Über einen Preis sollte man allerdings erst verhandeln, nachdem man den späteren Käufer auf seine Zahlungsfähigkeit überprüft hat. Ist der Preis vereinbart und der Käufer auf Bonität geprüft, folgt der Notartermin. Für diesen ist ein Kaufvertrag notwendig. In diesem Kaufvertrag müssen alle Fakten zur Immobilie und alle Absprachen die mit dem späteren Käufer getroffen wurden. In manchen fällen ist es vor dem Notartermin noch ratsam, sich das tatsächliche Kaufinteresse bestätigen zu lassen und so die Immobilie vor noch dazukommende Interessenten zu reservieren. Zudem bietet eine Unterschrift die Möglichkeit das Kaufinteresse noch zu verdeutlichen. Dies würde noch ein weiterer Schritt zur Überprüfung des Kaufinteresses und der Sicherheit bieten.

Notartermin

Stimmt alles, dann treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar. Dort wird der Kaufvertrag unterschrieben. Der Notar benötigt dafür vorher alle nötigen Unterlagen. Die Verantwortung tragen der Käufer und Verkäufer die den Vertrag unterschreiben. Sie sind zuständig, alle relevanten Fakten dem Notar zu nennen. Der Notar ist sinngemäß eine Art neutrale Instanz und beispielsweise nicht für den verschwiegenen Zustand der Immobilie zuständig. Der Notar war nicht bei der Besichtigung, er hat die Immobilie in der Regel nicht besucht. Für den Inhalt im Kaufvertrag ist daher der Notar auch nicht verantwortlich. Er schreibt den Vertrag anhand der ihm genannten Fakten. Der Notar leitet alle wichtigen Schritte ein, die zum Abschluss des Vertrages führen. Er kann auch eine eventuelle Grundschuld eintragen. Voraussetzung dafür ist, dass alle Tatsachen geklärt wurden und erledigt sind. Dazu gehören beispielsweise auch Vorkaufsrechte.

Mit der Unterschrift beim Notar endet weder die Haftung noch die Verantwortung. Wichtig ist, was alles im Vertrag steht und wie alles rechtlich abgesichert ist. Wenn beispielsweise der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht bezahlen sollte, kann der Staat dann diese Grunderwerbssteuer vom Verkäufe einfordern. Deshalb ist es wichtig sich ausreichend abzusichern und nur gut vorbereitet einen Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Nach der Unterzeichnung wird der Notar tätig. Die Eintragung oder Löschung der Grundschulden etwa, wird im Notariat vollzogen. Die Verzichtserklärung der Stadt oder andere Vertragsbestimmungen werden überprüft. Ist alles erledigt, erstellt der Notar ein Schreiben an den Käufer, mit dem Hinweis, dass sämtliche Vertrags relevante Bedingungen erfüllt wurden und der Kaufpreis nun gezahlt werden darf. Die allgemein gültige Regel beim Verkauf einer Immobilie lautet immer: Schlüssel gegen Geld. Sonst drohen lange Wartezeiten die auch noch Geld kosten.

Vormerkung

Nach dem Notartermin ist das Eigentum der Immobilie noch nicht voll übergegangen. Der Käufer wird nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar mit einer Vormerkung eingetragen, dass die Immobilie Käuflich erworben wurde. Er ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht der Eigentümer. Erst wenn der Kaufpreis gezahlt wurde, geht das Eigentum voll über. Dies dient zu Absicherung des Verkäufers.

Der Käufer bekommt eine Auflassungsvormerkung. Diese ist beispielhaft, eine Sicherheit dafür, dass eine verkaufte Immobilie, nicht noch einmal bei einem anderen Notar verkauft werden kann. Dieser kann anhand des Grundbuchauszuges nicht erkennen, dass die Immobilie schon verkauft wurde. Oder eine Bank benötigt die Auflassungsvormerkung um einer Finanzierung zuzustimmen. Die Auflassungsvormerkung blockiert so zu sagen ein weiteres Handeln im Grundbuch. Erst mit Zustimmung des Käufers können Änderungen vorgenommen werden. So wird ein Doppelverkauf vermeidet.

Versicherungen

Alle Versicherungsunterlagen sollten an den Käufer übergeben werden. Bei abgeschlossenen Versicherungen für Immobilien stellt sich die Frage ob der Käufer diese übernehmen möchte. So kann eine Gebäudebrandversicherung vom späteren Käufer übernommen werden, um einen Schutz dem Immobilie dauerhaft zu gewährleisten. In der Regel tritt ein neuer Käufer automatisch in diesen Versicherungsschutz ein und kann sich dann später überlegen, ob er diesen Schutz weiterhin so belassen möchte.

Einem geübten Immobilien Fotografen werden schneller die dunklen Stellen in einer Immobilie auffallen und er wird in kürzerer Zeit die richtige Perspektive finden. Zudem spielt immer eine subjektive Meinung eine Rolle. Diese kann oft in die falsche Richtung gehen. So sind häufig Fotos in Immobilienangeboten zu finden, die einer positiven Wertermittlung entgegenstehen. Als Beispiel seien hier „angeramschte“ Zimmer zu nennen. Ein guter Fotograf würde bei diesem Beispiel sofort darauf hinweisen. Möchte man trotzdem selbst fotografieren, dann sollte man sich sehr gute Beispiele für diese Art der Fotografie heraussuchen und mit der nötigen Geduld ähnliche Qualitäten versuchen selbst zu erreichen.

Mit der nötigen Vorbereitung und Herangehensweise lässt sich ein Haus auch ohne Makler erfolgreich verkaufen. Um keine wichtigen Aspekte zu vergessen, zum Beispiel Mängel an der Immobilie, sollten Sie schriftlich vorgehen und sich alle Gedanken und Fakten notieren. So vergessen Sie nichts und können sich in Ruhe über jeden einzelnen Punkt Gedanken machen. Zudem möchte man auf jeden Fall alles richtig machen. Wo also lauern nun die Fallstricke und was kann man von einem erfahrenen Immobilienmakler abschauen? Warum sollte man über einen Makler verkaufen?

Trotz des schlechten Rufes kann ein Makler für den Verkauf hilfreich sein. Denn nicht jeder Makler wird diesem Ruf gerecht sondern verkauft eine Immobilie schnell und zum angestrebten Preis. Zudem kennt der Makler alle erforderlichen Schritte beim Hausverkauf und den Immobilienmarkt. Für diese Erfahrung bezahlt der Kunde eine Provision. Außerhalb des Maklervertrages gibt es auch zahlreiche Dienstleister die beim Verkauf in Teilschritten behilflich sind. So können spezielle Fotografen zur Erstellung der Fotografien beauftragt werden. Oder eine Werbeagentur übernimmt die Erstellung des Exposés oder bei hochpreisigen Immobilien die Kampagne für den Verkauf. Ein Makler arbeitet in der Regel nur auf Erfolg. Tritt dieser nicht ein, bekommt er auch kein Geld. Dienstleister hingegen bieten nur die einzelnen Leistungen und ein Erfolg ist für die Kostenaufstellung in der Regel nicht relevant.

Einen realistischen Preis für eine Immobilie selbst anzusetzen, ist nicht einfach. Denn, der Markt bestimmt den Preis selbst (Angebot und Nachfrage). Finden sich keine Käufer für einen bestimmten Preis, dann liegt dieser meist momentan zu hoch. In der Regel hängt ein Preis vom Angebot und der Nachfrage ab. Leider suchen nicht an jedem Ort zu jeder Zeit Menschen eine Immobilie. Zudem sind viele nicht bereit den angesetzten Preis zu bezahlen? Welchen Zweck sollte nun eine Wertermittlung erfüllen?